장기보유특별공제 축소가 2029년부터 본격 시행되면서, 10년 이상 살던 집을 은퇴자금 마련을 위해 팔 계획인 5060세대의 셈법이 복잡해지고 있습니다.
장기보유특별공제 축소로 2026~2027년(현행)과 2029년(개편 완료) 사이 양도세 차이가 최대 4배까지 벌어질 수 있습니다. 은퇴 시기와 매도 계획이 겹친다면 시점을 미리 따져보는 게 중요합니다.
장기보유특별공제 축소, 왜 2029년부터 세금이 뛸까?
지금은 집을 10년 이상 보유하고 거주했다면 양도차익의 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 보유기간과 거주기간 각각 연 4%씩 쌓이는 구조입니다. 이 제도 덕분에 오랫동안 한 집에서 살아온 5060세대는 상대적으로 양도세 부담이 크지 않았습니다.
하지만 2026년 세제개편안에 따라 장기보유특별공제 축소가 단계적으로 시행됩니다. 방식 자체가 ‘장기거주 세액공제’로 바뀌는데, 실제 거주한 기간만 인정해 연 8%씩 최대 80%를 공제합니다. 공제율만 보면 비슷해 보이지만, 진짜 핵심은 공제를 받을 수 있는 양도차익 한도가 크게 줄어든다는 점입니다. 1년 유예를 거쳐 2028년에는 20억원, 2029년부터는 10억원까지 한도가 축소됩니다. 즉 양도차익이 이 한도를 넘는 부분에는 공제 혜택이 사라지는 셈입니다.
특히 서울 강남권처럼 오랜 기간 보유하며 시세가 크게 오른 지역의 1주택자일수록 체감 부담이 커질 수밖에 없습니다.
내가 지금 판다면, 실제로 얼마나 차이 날까?
신한프리미어패스파인더 우병탁 전문위원이 계산한 사례를 보면 장기보유특별공제 축소의 체감 효과가 뚜렷해집니다. 서초구 반포자이 전용 84㎡를 10년 전 15억원에 사서 올해 50억원에 판다고 가정하면 양도세는 1억9810만원입니다. 그런데 같은 조건으로 2028년에 팔면 2억2928만원, 2029년에 팔면 7억1048만원까지 뜁니다.
| 매도 시점 | 예상 양도세(반포자이 사례) |
|---|---|
| 2026~2027년(현행) | 약 1억9810만원 |
| 2028년(1차 축소) | 약 2억2928만원 |
| 2029년 이후(완전 전환) | 약 7억1048만원 |
압구정 현대1차(17억 매입, 65억 매도) 사례는 더 극적입니다. 현행 기준 3억1197만원이던 양도세가 2029년에는 13억2046만원으로, 4배 넘게 늘어납니다. 장기간 보유해 양도차익이 크게 쌓인 초고가 1주택자일수록 장기보유특별공제 축소의 영향을 그만큼 크게 받는다는 뜻입니다.
그럼 은퇴자금은 언제 마련하는 게 유리할까?
은퇴 시기가 2028~2029년과 맞물린다면, 무조건 서둘러 팔 필요는 없지만 매도 계획이 이미 있다면 유예기간(2027년 말까지) 안에 정리하는 방안도 검토해볼 만합니다. 다만 아직 국회 논의와 시행령 확정이 남아있는 ‘개편안’ 단계이므로, 세부 내용은 바뀔 수 있다는 점을 감안해야 합니다.
- 2026~2027년: 현행 방식(보유+거주 각 연 4%, 최대 80%) 유지 — 지금 팔면 가장 낮은 세율 적용
- 2028년: 공제 한도 20억원으로 1차 축소 — 완만한 증가 구간
- 2029년부터: 공제 한도 10억원, 장기거주 세액공제로 완전 전환 — 부담 급증 구간
은퇴자금을 주택 매도에 의존하고 계신 분이라면, 매도 시점을 앞당길지 국민연금·퇴직연금 등 다른 재원과 조합할지 함께 고민해보시는 것도 방법입니다.
자주 묻는 질문
Q. 장기보유특별공제 축소는 확정된 건가요?
아직 개편안 단계로, 국회 논의와 시행령 확정 절차가 남아있습니다. 세부 시행 시기나 한도는 변경될 수 있습니다.
Q. 다주택자도 영향을 받나요?
이번 개편은 1주택 실거주자를 중심으로 한 장기보유특별공제 축소입니다. 다주택자는 별도 세율 체계가 적용됩니다.
Q. 공제 한도를 넘지 않으면 영향이 없나요?
양도차익이 개편 후 한도(2029년 기준 10억원) 이하라면 상대적으로 영향이 적습니다. 초고가 장기보유 주택일수록 부담이 커집니다.
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장기보유특별공제 축소, 지금부터 준비할 것
장기보유특별공제 축소가 시행되기까지는 아직 시간이 남아있지만, 미리 준비해두면 좋은 것들이 있습니다. 먼저 국세청 홈택스에서 현재 보유 중인 주택의 예상 양도세를 미리 계산해보는 것이 첫 단계입니다. 개편 전 세율과 개편 후 세율을 비교해보면 매도 시점을 정하는 데 큰 도움이 됩니다.
또한 은퇴자금을 주택 매도에만 의존하기보다, 국민연금·퇴직연금·개인연금 등 여러 재원을 함께 검토하는 것도 방법입니다. 장기보유특별공제 축소로 양도세 부담이 커지는 시점과 은퇴 시점이 겹친다면, 세무사나 은행 자산관리 상담을 통해 개인별 맞춤 전략을 세워보시길 권합니다. 법 개정 상황은 계속 바뀔 수 있으므로, 국세청 공식 발표를 주기적으로 확인하는 것도 잊지 마세요.
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