같은 1주택자인데 왜 누구는 14억, 누구는 9억부터 종부세를 내는 걸까요? 종부세 과세기준이 실거주 여부에 따라 갈린 이유를 정리해드립니다.
| 구분 | 기존 기준 | 2026 기준 |
| 실거주 1주택자 | 12억원 | 14억원(시가 20억 수준) |
| 비거주 1주택자 | 12억원 | 9억원 |
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실거주자는 기준이 올라가고, 비거주자는 오히려 내려갔습니다
2026년 종부세 개편의 핵심은 ‘실거주 여부’로 기준선을 나눴다는 점입니다. 실제로 그 집에 거주하는 1주택자는 과세기준이 12억원에서 14억원으로 완화됐습니다. 시가로 따지면 약 20억원 수준까지는 종부세를 걱정하지 않아도 되는 셈입니다.
반대로 집을 보유만 하고 실제로는 거주하지 않는 1주택자는 기준이 12억원에서 9억원으로 오히려 낮아졌습니다. 즉 갭투자나 세컨하우스 형태로 보유한 주택은 이전보다 더 낮은 가격대에서부터 종부세 부담이 시작됩니다.
왜 이렇게 나눴을까
실거주자에게는 완화, 비거주자에게는 강화라는 방향은 ‘살고 있는 집’과 ‘투자·보유 목적의 집’을 구분해서 과세하겠다는 취지로 읽힙니다. 은퇴 후 오랫동안 한 집에서 실거주해온 50~60대 1주택자라면 이번 개편으로 종부세 부담이 오히려 줄어들 가능성이 큽니다.
반면 자녀 학군이나 직장 문제로 실거주지와 별도로 집을 한 채 더 가진 경우, 또는 지방에 실거주하며 수도권 아파트를 보유만 하고 있는 경우라면 이번 개편으로 부담이 늘어날 수 있어 주의가 필요합니다.
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실거주 여부는 어떻게 판단하나
실거주 인정 여부는 주민등록상 주소지와 실제 거주 사실을 함께 확인하는 방식으로 판단됩니다. 단순히 전입신고만 해두고 실제로는 다른 곳에 사는 경우, 나중에 국세청 확인 과정에서 비거주로 재분류될 수 있어 정확한 실거주 사실이 중요합니다.
부부나 가족이 서로 다른 주택에 나눠 거주하는 경우처럼 애매한 상황이라면, 홈택스나 세무서를 통해 본인의 정확한 적용 기준을 미리 확인해보는 것이 안전합니다.
부부 공동명의라면 실제로 어떻게 계산되나
부부가 공동명의로 1주택을 보유한 경우, 종부세는 각자의 지분율에 따라 나눠서 과세됩니다. 예를 들어 시가 18억원 상당의 아파트를 부부가 50대 50으로 공동명의 보유하고 실거주 중이라면, 각자의 지분가액은 9억원씩으로 계산됩니다. 개인별 과세기준이 적용되는 방식이라, 실제로는 단독명의보다 유리하게 작용하는 경우가 많습니다.
다만 비거주 상태에서 공동명의로 보유한 주택은 실거주 혜택을 받을 수 없어, 지분가액을 낮게 나눠도 낮아진 비거주 기준(9억원)이 그대로 적용됩니다. 이 경우 명의를 나누는 것만으로는 세부담을 크게 줄이기 어려울 수 있어, 실거주 전환 여부를 함께 고려하는 것이 현실적인 절세 방법이 됩니다.
정확한 본인 세액은 개인마다 지분율, 공시가격, 다른 재산 보유 여부에 따라 달라지므로, 홈택스 종부세 모의계산 서비스를 활용하거나 세무 전문가 상담을 통해 확인하는 것이 가장 정확합니다.
다주택자는 이번 개편에서 어떻게 되나
이번 개편은 1주택자를 중심으로 한 조정이며, 다주택자는 실거주·비거주 구분과 별개로 기존의 강화된 과세 기준이 그대로 적용됩니다. 즉 은퇴 후 자녀에게 물려줄 목적으로 여러 채를 보유하고 있다면, 1주택자 완화 혜택과는 무관하게 종전 기준으로 종부세가 부과된다는 점을 유의해야 합니다. 보유 주택 수를 줄이거나 증여를 계획 중이라면, 이번 1주택 기준 완화를 계기로 명의 정리 시점을 다시 검토해보는 것도 방법입니다.
앞으로 언제부터 적용되나
이번 종부세 과세기준 개편은 정기 세법개정 절차를 거쳐 확정되며, 통상 다음 해 종부세 부과 시점부터 적용됩니다. 실제 고지서를 받기 전까지는 본인이 실거주자인지 비거주자인지 관련 서류(전입신고 이력, 실거주 확인 자료)를 미리 정리해두는 것이 좋습니다. 시행 시기와 세부 요건은 정책 발표에 따라 조정될 수 있으므로, 국세청 홈택스 공지사항을 주기적으로 확인하시길 권합니다.
자주 묻는 질문
Q. 은퇴 후 계속 같은 집에 살고 있는데도 확인이 필요한가요?
일반적인 경우 문제없지만, 정확한 시가와 공시가격 기준으로 본인이 실거주 기준(14억)에 해당하는지는 확인해두는 것이 안전합니다.
Q. 실거주지를 옮기면 기준도 바로 바뀌나요?
전입신고와 실제 거주 사실이 함께 확인되는 시점부터 적용되며, 즉시 반영되지 않을 수 있어 변경 시점을 확인해야 합니다.
Q. 부부 공동명의는 어떻게 적용되나요?
공동명의자 각각의 지분과 실거주 여부를 종합적으로 판단하므로, 개별 상담을 통해 정확히 확인하는 것이 좋습니다.
결론적으로 종부세 과세기준은 이제 단순히 집값만이 아니라 실거주 여부까지 함께 봅니다. 본인이 실거주자인지 비거주자인지부터 명확히 하고, 공동명의와 다주택 여부까지 함께 고려해 해당 기준에 맞춰 미리 대비하는 것이 중요합니다.
출처: 국세청(hometax.go.kr) — 2026년 8월 기준