비거주 1주택자의 실거주 전환을 내년 말까지 유예하기로 했습니다. 세제개편 시행 전까지 실거주자가 준비해야 할 것을 정리했습니다.
비거주 1주택 실거주 전환이 유예되는 이 기간 동안, 무엇보다 조급하게 움직이지 않는 것이 중요합니다. 유예 소식만 듣고 급하게 매매나 전세 계약을 정리하기보다는, 확정된 시행령이 나올 때까지 현재 상태를 유지하며 정보를 계속 확인하는 편이 안전합니다. 특히 5060세대 중에는 은퇴 후 자녀 명의 주택에 세를 놓고 다른 지역에 거주하시는 경우가 많은데, 이런 경우 실거주 전환 시점과 세부담 변화를 미리 계산해두시면 나중에 당황하지 않을 수 있습니다.
“이번 비거주 1주택 실거주 전환 유예 조치는 기존 계획보다 여유 있게 준비할 시간을 벌어줍니다.”
① 왜 유예를 두기로 했나
김윤덕 국토교통부 장관이 11일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 비거주 1주택자의 실거주 전환과 관련해 “내년 말까지는 변화가 없다”고 밝혔습니다. 정부의 세제 개편으로 비거주 1주택자가 세 부담을 줄이기 위해 실거주로 전환할 경우, 기존 임차인의 퇴거를 요구하거나 늘어난 세금이 임대료에 전가될 수 있다는 우려가 정치권과 시장에서 제기돼왔기 때문입니다. 김 장관은 “바로 시행하는 것이 아니라 단계적으로 시행해 일정한 시차를 두고, 그 기간에 공급량을 늘릴 수 있도록 하겠다”고 설명했습니다.
② 국회에서는 무슨 우려가 나왔나
이날 국토위에서는 여야 모두 세제 개편에 우려를 쏟아냈습니다. 강득구 의원은 비거주 1주택에 대한 보유세를 높이면 집주인이 실거주로 들어가면서 전월세 세입자가 새로운 집을 구해야 하는 상황이 벌어지고, 기존 세입자들이 대거 시장에 나오면 전월세 가격이 폭등할 수 있다고 지적했습니다. 야당 의원들은 “살면 보유세, 팔면 양도세인데 어떻게 하라는 거냐”며 정책 방향 자체를 비판하기도 했습니다. 다만 김 장관은 세제 개편의 기본 방향에는 힘을 실으며 “실거주 중심의 주택시장을 형성하고 부동산 세제를 정상화해 과세 형평성을 높이는 것이 목표”라고 강조했습니다.
③ 그 사이 공급은 어떻게 늘리나
정부는 유예 기간 동안 공급을 확대해 시장 충격을 흡수하겠다는 계획입니다. 민간 정비사업의 인허가 기간을 단축하고, 이미 진행 중인 2·3기 신도시 사업 속도를 높여 조기 착공을 추진합니다. 필요하면 개발제한구역(그린벨트) 해제까지 검토하겠다고 밝혔으며, 아파트뿐 아니라 비아파트 활성화도 함께 추진합니다. 다만 김 장관도 “주택을 빵 찍는 것처럼 밤새 찍을 수 있다면 되겠지만, 실제 공급의 결과물이 눈에 보이기까지는 상당한 시간이 소요될 수밖에 없다”고 언급해, 유예 기간 중 공급 효과가 즉각 체감되기는 어려울 것으로 보입니다.
강남권을 중심으로는 이미 매도와 실거주 전환을 놓고 고민하는 집주인이 늘고 있는 것으로 알려졌습니다. 반포동과 강남구 일대 공인중개사무소에는 거주 여부에 따른 종부세 기준과 입주 시기별 세금 혜택을 묻는 문의가 이어지고 있으며, 일부는 세제 혜택이 남아 있을 때 매도하려는 움직임도 보이고 있습니다. 2029년부터는 10년 이상 실거주자에게만 연 8%, 최대 80%의 장기보유특별공제가 적용되는 만큼, 전월세를 주고 다른 지역에 거주하던 집주인들이 절세를 위해 자가에 입주하려는 흐름도 함께 나타날 것으로 예상됩니다.
④ 지금 확인해야 할 것
비거주 1주택자시라면 당장 실거주 전환을 서두를 필요는 없습니다. 내년 말까지 유예된다고 밝혀진 만큼, 그 사이 세부 시행령과 정확한 적용 시점을 지켜보는 것이 우선입니다. 다만 유예 기간이 끝난 이후를 대비해, 현재 임차인과의 계약 만료 시점, 실거주 전환 시 예상되는 세부담 차이를 미리 계산해두시면 좋습니다. 임대인이라면 임차인에게 갑작스러운 퇴거 요구를 하기보다, 계약 갱신 시점에 맞춰 계획을 세우는 것이 분쟁을 줄이는 방법입니다.
자주 묻는 질문
Q1. 내년 말이면 정확히 언제부터 시행되나요?
구체적인 시행일은 아직 확정되지 않았으며, 국토부·재정경제부의 세부 시행령 발표를 통해 확인해야 합니다.
Q2. 유예 기간 동안 세금은 어떻게 되나요?
유예 기간 중에는 기존 방식이 유지되며, 새 기준으로 전환되는 정확한 시점은 추가 발표를 지켜봐야 합니다.
Q3. 임차인 입장에서는 뭘 대비해야 하나요?
당장 퇴거 우려는 크지 않지만, 계약 갱신 시점마다 임대인의 계획을 미리 확인해두는 것이 안전합니다.
“비거주 1주택 실거주 전환을 준비 중이시라면, 유예 기간 동안 서류부터 미리 챙겨두시길 권합니다.”